Asesoría Legal SortegaComprar vivienda en España: lo que debes saber como extranjero o no residente
NIE, arras, retención del 3 % cuando el vendedor no es residente y comprobaciones antes de firmar. Guía para ucranianos y rusos que compran casa en España.
Escrito y revisado por Scarlett Ortega Rodríguez, abogada colegiada n.º 142814 · Actualizado el 26 de octubre de 2026
Para comprar vivienda en España necesitas NIE, revisar la nota simple del Registro y firmar unas arras bien redactadas. Si el vendedor no es residente, el comprador tiene que retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda. Y si las arras son penitenciales, quien se echa atrás pierde la señal o la devuelve duplicada.
Datos clave
| Para comprar | NIE del comprador |
|---|---|
| Comprobación previa | Nota simple del Registro de la Propiedad: titular y cargas |
| Vendedor no residente | El comprador retiene e ingresa el 3 % (art. 25.2 TRLIRNR) |
| Arras penitenciales | El comprador pierde la señal o el vendedor la devuelve doble (art. 1454 CC) |
Antes de pagar nada
- Pide la nota simple: quién es el propietario y si hay hipotecas, embargos u otras cargas.
- Comprueba deudas con la comunidad de propietarios y el IBI.
- Verifica la situación urbanística si hay reformas o ampliaciones.
Las arras
Es el contrato con el que se reserva la compra pagando una señal. En las arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil), si el comprador desiste pierde la señal, y si desiste el vendedor la devuelve duplicada.
Si vas a pedir hipoteca, conviene incluir una condición de financiación: si el banco no la concede, recuperas la señal. Sin esa cláusula puedes perder el dinero.
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Si el vendedor no es residente
El artículo 25.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes obliga al comprador a retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda como pago a cuenta del impuesto del vendedor. Se hace con el modelo correspondiente de la Agencia Tributaria. Si no se hace, el inmueble puede quedar afecto a esa deuda.
En la notaría
La escritura se firma en castellano. Si no lo dominas, la ley permite intérprete, y nosotros te explicamos el documento antes en tu idioma.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar sin estar en España?
Sí, con un poder notarial bien redactado a favor de una persona de confianza.
¿Tengo que retener el 3 % si el vendedor es residente?
No. La retención solo se aplica cuando el vendedor es no residente sin establecimiento permanente.
¿Comprar una vivienda me da la residencia?
No. El visado de inversor por compra de vivienda se suprimió con efectos desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025).
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Fuentes oficiales
- Real Decreto Legislativo 5/2004, Impuesto sobre la Renta de no Residentes, art. 25.2 — BOE
- Código Civil, artículos 20 a 26 (nacionalidad) — BOE
- Ley 14/2013, art. 63 (visado de inversor, sin contenido desde el 03/04/2025) — BOE
Esta guía es informativa y no sustituye el estudio de tu caso.
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