Asesoría Legal SortegaКупівля житла в Іспанії: що треба знати іноземцю чи нерезиденту
NIE, договір завдатку (arras), утримання 3 %, якщо продавець — нерезидент, і перевірки перед підписанням. Гайд для українців і росіян, які купують житло в Іспанії.
Написала і перевірила Скарлетт Ортега Родрігес, адвокатка, номер у колегії 142814 · Оновлено 26 жовтня 2026 року
Щоб купити житло в Іспанії, потрібен NIE, треба перевірити виписку (nota simple) з реєстру і підписати правильно складений договір завдатку (arras). Якщо продавець — нерезидент, покупець має утримати 3 % ціни і сплатити їх податковій. А за arras penitenciales той, хто відмовляється, втрачає завдаток або повертає його вдвічі.
Головне
| Для купівлі | NIE покупця |
|---|---|
| Попередня перевірка | Nota simple з Реєстру власності: власник і обтяження |
| Продавець-нерезидент | Покупець утримує і сплачує 3 % (ст. 25.2 закону про податок нерезидентів) |
| Arras penitenciales | Покупець втрачає завдаток або продавець повертає вдвічі (ст. 1454 ЦК) |
Перш ніж щось платити
- Замовте nota simple: хто власник і чи є іпотеки, арешти чи інші обтяження.
- Перевірте борги перед громадою будинку та податок на нерухомість (IBI).
- Перевірте містобудівний статус, якщо були ремонти чи прибудови.
Договір завдатку (arras)
Це договір, яким бронюють купівлю, сплачуючи завдаток. За arras penitenciales (стаття 1454 Цивільного кодексу), якщо відмовляється покупець — він втрачає завдаток, якщо продавець — повертає його вдвічі.
Якщо берете іпотеку, варто додати умову про фінансування: якщо банк відмовить, завдаток повертається. Без цього пункту гроші можна втратити.
Хочете, щоб ми розібрали вашу ситуацію?
Напишіть нам у WhatsApp українською. Наша українська команда відповість, а адвокатка вивчить вашу справу.
Якщо продавець — нерезидент
Стаття 25.2 закону про податок на доходи нерезидентів зобов’язує покупця утримати 3 % ціни і сплатити їх податковій як аванс податку продавця. Це роблять за відповідною формою податкової служби. Якщо цього не зробити, нерухомість може відповідати за цей борг.
У нотаріуса
Купчу підписують іспанською. Якщо ви нею не володієте, закон дозволяє перекладача, а ми заздалегідь пояснимо документ вашою мовою.
Часті питання
Чи можна купити, не перебуваючи в Іспанії?
Так, за правильно складеною нотаріальною довіреністю на довірену особу.
Чи треба утримувати 3 %, якщо продавець — резидент?
Ні. Утримання застосовується лише, коли продавець — нерезидент без постійного представництва.
Чи дає купівля житла резиденцію?
Ні. Візу інвестора за купівлю житла скасовано з 3 квітня 2025 року (Органічний закон 1/2025).
Хочете, щоб ми розібрали вашу ситуацію?
Напишіть нам у WhatsApp українською. Наша українська команда відповість, а адвокатка вивчить вашу справу.
Офіційні джерела
- Real Decreto Legislativo 5/2004, Impuesto sobre la Renta de no Residentes, art. 25.2 — BOE
- Código Civil, artículos 20 a 26 (nacionalidad) — BOE
- Ley 14/2013, art. 63 (visado de inversor, sin contenido desde el 03/04/2025) — BOE
Гайд має інформаційний характер і не замінює аналізу вашої справи.
Інші гайди
Тимчасовий захист для українців: що зміниться у 2026–2028 роках
Тимчасовий захист діє до 4 березня 2028 року, але нинішні картки дійсні до березня 2027. Що робити з TIE і коли варто перейти на звичайну резиденцію.
Читати гайд →
NIE, TIE, емпадронаміенто і сіта: гайд для тих, хто щойно приїхав до Іспанії
Що таке NIE, що таке TIE, навіщо потрібна реєстрація за адресою і як працює запис на прийом. Простими словами для українців і росіян, які щойно приїхали.
Читати гайд →
Арайго у 2026 році: п’ять видів за новим імміграційним регламентом
З травня 2025 року існує п’ять видів арайго: соціально-трудове, через навчання, соціальне, сімейне і «другий шанс». Що означає кожен і кому він може підійти.
Читати гайд →Контакти
Розкажіть про свою ситуацію
Напишіть нам у WhatsApp українською. Відповідаємо в робочий час.